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세금재테크정보

토지 양도 시 세금, 절세방법

소득세법상 토지는 주택부수토지와 사업용토지, 비사업용토지로 구분해서 과세하고 있습니다. 주택부수토지라는 것은 건물정착면적의 10배(도시지역은 5배) 이내의 토지로서, 원칙적으로 주택의 일부로 취급해서 과세합니다. 그러나 별장부속토지와 기준면적을 초과하는 주택부수토지는 다른 용도로 사용되지 않으면 나대지 (지상에 건축물이나 구축물에 없는 대지)로 보아 세법상 비사용용토지가 되고 이는 2016년 이후 중과세합니다.


비사업용토지와 사업용토지 구분


사업용토지는 아래와 같은 토지를 말합니다.


  • 개인이 토지 소재지나 그 바로 옆 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 살면서 (주민등록 등재여부 무관) 농사짓는 농지, 농업을 주업으로 하는 법인소유 농지
  • 개인 소유자가 임야 소재지에 살거나 임업 또는 축산업이 주업인 법인이 소유한 임야와 목장용지
  • 양도일까지의 토지 보유기간 중 60% 이상 직접 사업에 사용한 토지


토지 양도 시 세금, 절세 방법에는 어떤 것이 있을까?토지 양도 시 세금, 절세 방법에는 어떤 것이 있을까?


비사업용토지는 주택부수토지나 사업용토지가 아닌 토지를 말합니다. 비사업용토지를 양도할 경우 양도소득세가 중과세되는데, 그 내용은 아래 3가지 입니다.


  1. 장기보유특별공제를 배제합니다. 사업용토지는 3년 이상 보유하면 양도차익의 10~30%에 해당하는 금액을 공제하지만, 비사업용토지는 아무리 오래 보유해도 장기보유에 따른 특별공제금액이 없습니다.
  2. 양도소득세 계산시 2015년부터 중과세율(16~48%)을 적용합니다. 사업용토지라면 양도소득세의 기본누진세율(6~48%)을 적용하지만 비사업용토지라면 기본세율에 10%를 추가하여 중과세하기 때문입니다.
  3. 투기지역 내 비사업용토지는 보유기간 2년 이상이면 16~48%, 2년 미만이면 Max(6~48%, 40%), 1년 미만이면 5% 세율이 적용됩니다.


따라서 토지를 양도할 경우에는 그 토지가 비사업용인지 사업용인지 먼저 검토한 후에 비사업용토지라면 절세방법이 없는지 세무전문가와 상의할 필요가 있습니다.


토지를 양도할 때 세금을 절약하기 위해서는 세무전문가와 상의하는 것이 중요합니다.토지를 양도할 때 세금을 절약하기 위해서는 세무전문가와 상의하는 것이 중요합니다.


위에서 설명한 사업용토지 기준에 부합되지 않으면 비사업용토지입니다. 그러나 아래 사항 중 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용으로 보지 않으므로 잘 기억해두는 것이 좋습니다.


1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받았거나 그 이전에 20년 이상 소유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지


2. 직계존속이 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속받거나 증여받은 토지.

단, 양도 당시 도시지역안의 토지는 제외합니다.


3. 주말ㆍ체험농장용으로 소유하는 세대별로 1,000㎡ 이내의 농지


4. 2005년 12월 31일 이전에 종중명의로 취득한 토지


5. 상속받은 농지로서 상속개시일로부터 3년이 경과하지 않은 농지


6. 공익사업을 위해서 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지, 또는 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지


7. 기타 공익ㆍ기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안해 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지


8. 별장(건물)과 그 부속토지


9. 농지 등 시 이상의 지역 내 주거ㆍ상업ㆍ공어지역 편입일로부터 3년



비사업용토지의 절세방법


이처럼 비사업용토지 양도소득세 중과세대상에서 제외되는 토지라고 할지라도 일정기간 이내에 처분해야만 하는 경우가 있으니 유의해야 합니다. 우선 사업용토지에 해당하지 않지만 비사업용토지로 보지 ㅇ낳는 토지에 속하는지 검토합니다. 비사업용토지에서 제외하는 예외는 매우 많습니다. 만약 비사업용토지라면 사업용토지로 전환한 후 양도합니다. 비사업용토지라도 건물을 짓거나 직접 사업에 사용하면 중과세에서 벗어날 수 있습니다.


그러나 이 경우에도 보유기간 전체의 80% 이상을 사업에 사용해야 하므로 유의해야 합니다. 특히 주차장업에 이용되는 토지가 사업용토지로 인정되려면 주차장 매출액이 토지가액의 3% 이상 되어야 합니다.


최소한 억울한 세금을 납부하는 일은 없어야겠죠?최소한 억울한 세금을 납부하는 일은 없어야겠죠?


해당 토지의 사업용 여부에 대한 판단은 개인이 혼자 판단하기 쉽지 않습니다. 그러니 세무전문가와 상의해서 검토하는 것이 좋습니다.

억울한 세금을 납부하는 경우가 없도록 꼼꼼하게 준비하도록 하세요.