세법상 부동산임대업소득으로 보는 소득은 여러 가지가 있습니다. 즉 부동산의 대여, 부동산상의 권리의 대여, 공장재단의 대여, 채굴권의 대여 등에 의한 소득이 있습니다. 여기서는 이 가운데 부동산의 대여에 해당하는 주거용건물과 비주거용건물의 임대소득으로 폭을 좁혀서 살펴보도록 하겠습니다.
주거용과 비주거용은 임대수익에 대한 부가가치세가 다르다?
주거용 부동산, 즉 주택과 주택건물연면적 또는 주택정착면적의 5배의 부수토지의 임대에 대해서는 부가가치세를 면제하고 있지만, 이를 초과하는 토지의 임대 또는 비주거용부동산의 임대에 대해서는 월세뿐 아니라 보증금에도 해당 보증금에 정기예금 이자율을 곱한 금액을 부가가치세로 부과합니다. 단 주상복합건물인 경우 주택면적이 비주거용 건물면적보다 크면 전부 주택으로 간주하여 부가가치세를 면제하고, 반대의 경우에는 주택과 비주거용을 구분해 비주거용부동산 임대에만 부가가치세를 과세한다는 점에 유의하셔야 합니다.
주거용과 비주거용은 소득세 적용이 다르다?
그리고 소득세의 적용도 다릅니다.
주택임대소득에 대해서는 해당 주택이 고가주택 또는 해외소재 임대주택이 아닌 이상 부부 소유 주택이 2채 이상으로 주택 임대소득이 월세 방식으로 발생하는 경우에만 소득세를 과세하는 것이 원칙입니다.
다만 연간 총임대수입금액이 2,000만원 이하인 소규모 주택은 2016년말까지 비과세하고 2017년 이후 분리과세합니다. 2017년 이후 소규모주택임대소득 분리과세 세액산출은 아래와 같은 방식으로 하게 됩니다.
[분리과세 주택임대수입금액 * {1 - 필요경비율(60%)} - 400만원(주택임대소득 제외한 종합소득금액 2,000만원 이하인경우)] * 14%(단일세율)
또 전세 주택임대라 하더라도 3채 이상인 경우에는 보증금 3억원 초과문의 60% 금액이 정기예금 이자율을 곱한 금액에서 해당 보증금을 이용한 금융수익을 차감한 금액을 간주임대료 소득으로 하여 소득세를 과세합니다.
2015년부터는 주거용부동산임대사업에서 발생한 결손금 또는 이월결손금에 대해서는 다른 종합소득금액에서 공제할 수 있으므로 주택 임대사업자에게 매우 유리해졌습니다.
원칙적으로 부동산임대사업에서 발생한 결손금이나 이월결손금은 부동산임대소득에서만 공제받을 수 있었으나 주택임대결손금은 종합소득 합산과세를 하는 경우 다른 종합소득에서 공제할 수 있게 한 것입니다.
