자산의 양도와 취득시기는 동전의 양면과 같습니다. 동일한 거래시점을 각각 양도자와 취득자 입장에서 보는 것에 불과합니다. 다시 말해서 동일한 거래의 거래일은 양도자에게는 양도일이고, 취득자에게는 취득일입니다.
이러한 양도ㆍ취득시기가 언제인지는 양도소득세 계산에서 매우 중요합니다. 보유기간 특례(양도소득세 비과세 또는 적용세율 차이, 장기보유특별공제 등)가 있어서 단 하루 차이로 세금이 크게 차이가 날 수 있기 때문입니다. 세법에서 정하고 있는 양도ㆍ취득시기는 아래의 표와 같습니다.
양도차익 계산에서 중요한 것은 무엇이 있을까?
양도차익 계산에서 중요한 것은 바로 필요경비입니다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액입니다. 양도가액은 실제 거래가액(매매가액, 수용가액)을 말하므로 이론의 여지가 없습니다. 필요경비는 실거래취득가액에 자본적지출과 양도비를 더한 금액이지만, 과거 실거래취득가액이 불확실한 경우 몇가지 대안이 존재합니다.
우선 양도자가 자산 취득 당시의 실거래가액을 확인한 경우에는 실제 거래가액이 취득가액이 됩니다. 하지만 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여취득일 현재 "상속세및증여세법" 규정에 따라 평가한 가액(신고가액 포함)을 취득가액으로 봅니다.
특히 취득 당시에 실제 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없을 때는 환산가액을 적용하는데, 환산가액의 계산식은 아래와 같습니다.
환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액) * (취득당시 기준시가) / (양도당시 기준시가)
이처럼 취득가액으로 환산가액을 택할 경우 필요경비는 납세자의 선택에 따라서 아래 둘 중 하나로 선택이 됩니다.
1. "환산취득가액 + 개산공제금액 (토지 및 건물의 경우 기준시가의 3%, 지상권ㆍ전세권의 경우 기준시가의 7%, 기타 자산의 경우 기준시가의 1%)"
2. "실제 자본적 지출 + 양도비"
한편 필요경비에는 취득가액은 물론 취득에 따른 부대비용인 취득세 및 등기관련 수수료 등이 포함되며, 그밖에도 기타필요경비로서 아래와 같은 자본적 지출액과 양도비용 등이 포함됩니다.
- 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등 자본적지출액
- 자산을 취득한 쟁송이 있는 경우 소유권을 확보하기 위해 직접 소용된 소송비용, 화해비용 등의 금액
- "개발이익환수에관한법률"에 따른 개발부담금 또는 "재건축초과이익환수에관한법률"에 따른 재건축부담금
- 기타 이와 유사한 비용
- 자산양도를 위해 직접 지출한 비용으로서 ⓐ 증권거래세, 양도세신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등, ⓑ 국민주택채권ㆍ토지개발채권을 환가하는 과정에서 발생한 매각차손
양도차익에 대해서 장기보유특별공제는 토지ㆍ건물(부동산권리에 대해서는 장기보유특별공제가 없다)을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 최저 10%에서 최대 80%까지 공제해주는 것입니다. 공제율을 1세대 1주택인 경우와 그 외의 경우로 구분됩니다.
보유기간을 게산할 때는 취득일 당일부터 양도일 전일까지 역년으로 계산합니다. 1세대 1주택에 해당하면 연간 8%씩 최저 24%에서 최대 80%까지 공제받을 수 있는 반면, 이에 해당되지 않는 토지나 건물의 장기보유특별공제율은 연간 3%씩 최저 10%에서 최대 30%까지 가능합니다. 단 비사업용토지, 미등기부동산, 분양권 등은 장기보유특별공제를 적용받지 못한다는 점에 유의해야 합니다.
기본공제는 두 종류 자산별로 1년에 각각 250만원씩 공제
양도소득세 계산시 양도소득금액에서 공제하는 기본공제는 아래 두 종류의 자산으로 구분해서 1년에 각각 250만원씩 공제받을 수 있습니다.
- 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(미등기양도자산은 제외)
- 주식, 출자지분의 양도소득금액
2011년부터 양도소득세 예정신고 세액공제는 폐지되었으며, 예정신고를 하지 않을 경우 오히려 산출세액의 10%에 해당하는 가산세를 부과하고 있으므로, 반드시 예정신고를 해야 합니다.
다시 말해서 양도일이 속하는 달로부터 2개월이 되는 달 말일까지 신고하지 않으면 가산세를 물게 되었습니다. 이제 예정신고는 선택이 아니라 필수사항이 되었다고 하겠습니다.
