전세권자와 전세 세입자는 이름은 비슷합니다. 그러나 둘 사이의 효과는 크게 다릅니다. 전세 계약은 임대차 계약으로, 임차인은 임차권이라는 채권을 갖습니다. 그러나 전세권 계약을 맺고 등기를 한 전세권자는 전세권이라는 물권을 갖게 됩니다.
예를 들어서, 어떤 건물의 한 층 전부를 빌려 쓰고 있는 중에 건물 주인이 전체건물을 제3자에게 팔았다고 하자. 이때 새 건물 주인이 건물을 비워달라고 하면 임차인은 임대차 기간이 남아 있더라도 꼼짝없이 비워줘야 합니다. 그런데 전세권자는 새 건물 주인에게 전세권 기간이 끝날 때까지 못나간다고 하면서 버틸 수 있습니다.
물권자는 그 물권을 가지고 누구에게나 권리를 주장할 수 있지만 채권은 계약 상대방에게만 권리를 주장할 수 있기 때문입니다. 물권을 이런 효력을 대세적 효력이라고 합니다.
집주인이 전세금을 내주지 않으면 물권자인 전세권자는 집을 바로 경매에 넘겨 전세금을 우선하여 변제받을 수 있지만 단순한 세입자인 임차인은 집주인을 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기해서 이긴 뒤 그 확정판결문을 가져야만 집을 경매에 넘길 수 있습니다.
이렇게 전세권이 여러 모로 유리한데도 왜 주위에서 전세권의 예를 보기 힘들까요? 그 이유는 집주인들이 자신들에게 불리한 전세권 계약을 맺지 않으려고 하기 때문입니다. 그러나 큰 빌딩 전체를 빌리는 경우 등 세입자가 집주인과 대등하거나 우월한 지위에 있는 경우에는 건물 주인이 전세권 설정을 해주는 경우도 있습니다.
