오늘은 오피스텔의 사용용도에 따른 세금에 관해서 적어보도록 하겠습니다. 세법에서 오피스텔은 일반 건물이나 주택과는 다르게 취급됩니다. 오피스텔은 건축법상 "업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물"로서, 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말합니다.
오피스텔은 원칙적으로 주택인 아닌 업무시설에 속합니다. 한편 사업용건물로서 감가상각비를 사업상 비용으로 처리한 건물의 양도차익을 계산할 때는 취득가액에서 감가상각누계액을 차감합니다. 이것은 감가상각비를 사업소득과 양도소득에서 이중공제하는 것을 막기 위함입니다.
오피스텔과 관련한 세금의 종류와 절세전략을 살펴보도록 하겠습니다. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 상업용건물로, 주거용으로 사용하면 주택으로 간주해서 세법을 적용합니다. 오피스텔과 관련해서 세법에서 논란이 되는 것은 부가가치세와 사업소득세, 양도소득세 등입니다. 사용용도에 따른 세법 적용을 알아보면 아래의 표와 같습니다.
업무용 오피스텔 : 분양, 취득
오피스텔을 분양ㆍ취득할 때는 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 세금계산서를 수수하고 부가가치세를 부담합니다. 이를 부가가치세매입세액이라고 하는데, 보통 오피스텔을 분양받을 때는 매입세액을 환급받습니다. 부가가치세매입세액을 환급받으려면 우선 분양계약서 작성시 계약자 명의로 부동산임대업자 등 일반과세사업자로 등록하고 매번 분양대금을 지급한 달의 다음달 25일까지 환급신청을 해야 합니다. 이렇게 하면 신청 후 15일 이내에 조기환급을 받을 수 있습니다.
하지만 업무용으로 사용하는 경우라도 부가가치세를 환급받지 못하거나 환급받은 매입세액을 다시 내야하는 경우가 있습니다. 오피스텔을 업무용으로 사용하는 것은 아래와 같은 3가지 입니다.
- 다른 사업자에게 업무용으로 임대해주는 경우
- 본인의 과세사업에 사용하는 경우
- 본인의 면세사업에 사용하는 경우
이 중에서 1과 2는 모두 과세사업에 사용하므로 부가가치세매입세액 환급이 가능합니다. 하지만 3은 면세사업에 사용하기 때문에 부가가치세매입세액공제를 받을 수 없습니다.
만약 처음에 환급을 받았다면 실제 본인의 면세사업에 전용한 시점에 자기가 자기에게 오피스텔을 공급한 것으로 간주해 부가가치세를 계산해서 납부해야 합니다. 이때는 실거래가액이 없으므로 "오피스텔 부가가치세매입세액 * (1 - 5% * 경과된 과세기간)"에 해당하는 금액이 납부금액이 됩니다.
업무용 오피스텔 : 임대, 임차
오피스텔을 임대ㆍ임차할 때를 살펴봅시다. 오피스텔을 업무용으로 임대할 때는 임대료 공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 임차인에게 징수하게 되며 임차인이 일반과세사업자인 경우 징수당한 부가가치세를 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 오피스텔 임대소득이 발생하면 부동산임대업소득에 대한 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고ㆍ납부해야 합니다.
업무용 오피스텔 : 양도, 폐업
오피스텔을 양도하거나 임대업을 그만둘 때 세금문제는 어떻게 해야할까요? 업무용으로 사용하던 오피스텔을 양도할 경우 과세사업에 사용한 오피스텔에 대해서는 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수해 납부해야 합니다. 반면 면세사업에 사용한 오피스텔을 양도하거나 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세 납부의무가 없습니다.
부동산임대업을 폐업할 때는 앞서 설명한 면세사업전용 때와 마찬가지로 10년 이내일 때는 경과기간별로 매입세액을 재계산해서 납부해야 합니다. 오피스텔 양도시 양도차익이 발생했다면 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다. 하지만 주거용이 아니므로 비과세 또는 중과세는 업습니다.
주거용 오피스텔 : 분양, 취득
오피스텔을 주거용으로 사용할 때도 크게 3가지 경우로 나눌 수 있습니다. 우선 오피스텔을 분양ㆍ취득할 때를 살펴보면 오피스텔을 주거용으로 사용하거나 타인에게 주거용으로 임대할 경우 부가가치세가 면세이므로 앞에서 설명한 면세사업에 사용한 것과 동일합니다. 즉 분양ㆍ취득시 부담한 부가가치세를 환급받지 못하며 환급받은 부가가치세가 있을 때는 앞의 계산식에 따른 부가가치세를 재계산해서 납부해야 합니다.
주거용 오피스텔 : 임대, 임차
임대ㆍ임차시 상시 주거용으로 사용하면 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고ㆍ납부 의무는 없습니다. 분양받은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 발생한 부동산임대업소득은 일반주택과 동일하게 세대별로 합산해서 오피스텔 이외에 다른 임대주택이 없다면 소득세가 비과세되지만 2채 이상이면 과세될 수 있습니다.
주거용 오피스텔 : 양도, 폐업
주거용으로 임대한 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 납부의무는 없습니다. 하지만 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔은 주택으로 간주하므로 1세대1주택비과세 특례를 적용받습니다. 따라서 양도시 시가 9억원 이하의 오피스텔을 2년 이상 보유하고 다른 주택이 없으면 1세대1주택 양도소득세 비과세에 해당되고 오피스텔을 포함해 2주택 이상인 경우 기본세율을 적용합니다.
오피스텔 절세전략 : 부가가치세
오피스텔 관련 세금 중에서 먼저 부가가치세 절세전략에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 오피스텔을 과세사업에 사용할 때는 부가가치세를 부담하게 되는데요, 사업과 관련된 부가가치세는 최종소비자에게 부담이 전가됩니다.
따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 수수한 뒤 부가가치세 조기환급 신청을 해서 부가가치세매입세액을 일단 공제받아두는 것이 좋습니다.
오피스텔을 양도할 때는 양도자가 일반과세사업자라면 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수해 납부해야 합니다. 양수자가 비사업자 또는 면세사업자라면 이 부가가치세는 공제되지 않으므로 사실상 양도가액을 높여 거래에 부담을 주게 됩니다. 이때는 양수자로 하여금 부동산임대업자등록을 하게 해서 사업의포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발행하지 않아도 되어 부가가치세로부터 벗어날 수 있습니다.
오피스텔 절세전략 : 양도소득세
양도소득세는 양도 당시 부동산의 실질이용 상황에 의해 주택인지 사업용건물인지를 구분해서 계산하게 됩니다. 만약 1세대2주택에 해당되는 상황에서 오피스텔을 양도해야 한다면 오피스텔을 주택 상태가 아니라 업무용부동산 상태로 양도하는 것이 유리합니다.
이때는 양도하기 전에 부동산이대업자로 등록해서 업무용으로 임대한 뒤에 양도하는 것이 유리합니다. 주거용이 아닌 업무용으로 사용한다는 것은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 업무용으로 사용하는 건물을 말하며 양도일 현재 오피스텔이 사업자에게 임대되었고 업무용으로 사용된 경우라면 주택으로 보지 않습니다. 물론 이경우 건물분 부가가치세를 양수자에게 징수ㆍ납부하는 것을 잊어서는 안됩니다.
하지만 오피스텔의 전세계약서상 용도가 주거용이거나 특약사항으로 "주택임대차보호법'에 따르도록 기재되었거나 임차인과 그의 가족이 오피스텔로 전입해 거주하는 경우에는 오피스텔을 주택으로 보게 된다는 점에 유의해야 합니다. 오피스텔을 주택으로 양도한다면 여러 주택중 가장 양도차익이 적은 부동산을 먼저 양도하는 것이 유리합니다.
오늘은 오피스텔 사용용도에 따른 세금 정보에 대해서 간략하게 살펴보았습니다.
