오늘은 일반주거지역 종세분화와 건축규제에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
일반주거지역 종세분화
일반주거지역은 2003년 7월 1일자로 1종일반주거지역, 2종일반주거지역, 3종일반주거지역으로 세분화하여 현재까지 적용되고 있습니다. 세분화된 용도지역에 따라 건폐율 및 용적률ㆍ건축할 수 있는 건축물ㆍ건축물의 높이가 다르게 적용되고 있습니다.
그렇다면 일반주거지역이란 무엇일까?
주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3가지가 있으며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 지정된 지역을 말합니다. 2003년 세분화 당시 서울시 기준 일반주거지역 면적은 서울시 전체면적의 47%, 시가화된 면적읠 약 85%, 주거지역 면적의 95%를 차지함으로써 도시관리상 매우 중요한 부분을 차지하고 있었습니다.
일반주거지역 종세분화란 무엇일까?
현재의 일반주거지역을 지역의 입지특성과 주택의 유형, 개발밀도를 반영하여 제1종ㆍ제2종ㆍ제3종 일반주거지역으로 세분하여 지정하는 것을 말합니다.
즉, 구릉지ㆍ주택가ㆍ역세권의 구분 없이 동일한 일반주거지역으로 지정되어 획일적인 규제를 받던 것을 입지에 맞게 세분화하여 차등화된 건축규제를 적용하여 도시를 관리하자는 것입니다.
1. 제1종 일반주거지역
저측주택 중심의 편리한 주거환경 조성이 필요한 지역에 지정합니다.
2. 제2종 일반주거지역
중측주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역에 지정합니다.
3. 제3종 일반주거지역
도시기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중ㆍ고측주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역에 지정합니다.
일반주거지역 종세분화와 건축규제
세분화가 이루어지면 일반주거지역에서 건물을 지울 경우 획일적으로 용적률 300% 이하 건폐율 60% 이하를 적용하던 것을 2003년 7월 1일부터는 아래와 같이 차등 적용받게 되었습니다.
1. 제1종 일반주거지역
용적률 150% 이하, 건폐율 60%이하, 건축물 4층 이하를 적용하며 공동주택 중 아파트 등을 건축할 수 없습니다.
2. 제2종 일반주거지역
용적률 200% 이하, 건폐율 60% 이하를 적용하며 공동주택 중 아파트 등을 건축할 수 있습니다.
3. 제3종 일반주거지역
용적률 250% 이하, 건폐율 50% 이하를 적용하며, 공동주택 중 아파트 등을 건축할 수 있습니다.
일반주거지역 세분화의 기준
1. 제1종 일반주거지역으로 분류되는 기준
제1종 일반주거지역은 주로 구릉지 및 급경사지의 주택지, 개발제한구역, 녹지 등의 인접 주택지, 공원, 역사문화 및 자연환경의 보호가 필요한 곳, 전용주거지역, 자연녹지지역 등의 인접 주택지, 저측의 양호한 주거환경 유지가 요구되는 주택지입니다. 또한 최고고도지구, 자연경관지구, 문화재보호구역 등과 같이 도시계획적인 높이규제와 관리가 요구되는 지역을 그 대상으로 하고 있습니다.
2. 제2종 일반주거지역으로 분류되는 기준
제2종 일반주거지역은 주로 평지에 입지한 다세대ㆍ다가구 주택 밀집지, 중저층 공동주택단지, 역세권에 인접한 주택지, 역세권 지역 중 도로 등 지구 내 교통환경이 불량하거나 도시기반 정비가 이루어지지 않는 곳, 주거환경 유지가 우선시되는 곳이 해당됩니다. 그리고 제1종과 제3종 입지특성 외에 일반주택지 등을 대상으로 합니다.
3. 제3종 일반주거지역으로 분류되는 기준
제3종 일반주거지역은 주로 간선도로변 또는 역세권 등에 속하면서 교통환경이 양호하고 도시기반 시설정비가 완료된 고층ㆍ고밀화된 주택지, 상업지역 또는 준주거지역 등에 인접하여 타 용도침투로부터 주거환경보호를 위해 완충이 필요한 곳, 그리고 도시계획사업 등 향후 토지이용 변화가 예상되는 곳 등을 대상으로 하고 있습니다.
일반주거지역 종세분화와 부동산 투자
1종 일반거주지역으로 편입이 예상되는 구릉지 등에 위치한 일반주거지역은 세분화가 확정되기 전에 높은 용적률을 적용해 건축허가를 받아 건축된 건축물이 많습니다. 이러한 건축물은 관악산 등 산자락 구릉지에 위치한 제1종 일반주거지역에서 많이 볼 수 있습니다. 대지지분과 전용면적은 같을지라도 성장성 측면에서 본다면 제2종 일반주거지역이나 제3종 일반주거지역과 분명한 차이가 있습니다.
