용도지역에서의 건축제한, 건축법상 용도별 건축물의 종류

부동산|2017.04.21 00:40

부동산을 공부할 때, 특히 용도지역이나 용도지구, 용도구역을 배우는 가장 중요한 목적은 해동 토지에서의 건축제한을 확인하기 위해서입니다. 중첩으로 지정된 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에서의 건축제한을 확인하고, 궁극적으로 해당 토지에서 개발할 수 있는 건폐율ㆍ용적률ㆍ건축할 수 있는(또는 없는) 건축물ㆍ건축물의 높이 등을 확정적으로 정의할 수 있어야 합니다.

그렇기 때문에 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에서의 건축제한을 배우기 위해서는 우선 건축과 관련된 기초 용어를 먼저 이해하고 넘어가야 합니다.


대지

대지란 '측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률'에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말합니다. 단, 대통령령으로 정하는 토지의 경우 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있습니다.


용도지역에서의 건축제한, 건축법상 용도별 건축물의 종류용도지역에서의 건축제한, 건축법상 용도별 건축물의 종류


건축

건축이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다.


  1. 신축이란 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것을 말합니다.
  2. 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.
  3. 개축이란 기존 건축물의 전부 혹은 일부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다.
  4. 재축이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우에 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말합니다.
  5. 이전이란 건축물의 주요 구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말합니다.


건축물

건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ점포ㆍ공연장,ㆍ창고ㆍ차고, 그 밖에 법령으로 정하는 것을 말합니다.



건축물의 용도

'건축물의 용도'란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다.


건축선의 지정

도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선은 대지와 도로의 경계선으로 합니다. 단, 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 합니다.

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 합니다.


건축신고

건축허가 대상 건축물이라고 하더라도 다음에 해당하는 경우에는 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 보고 있습니다. 아래 ②번의 경우 토지의 투자 및 개발과 관련된 대표적인 경우입니다. 건축신고를 한 자가 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어지니 주의하여야 합니다.


  1. 바닥면적의 합계가 85m2 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축
  2. '국토계획법'에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200m2 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(단, 국토계획법에 따른 지구단위 계획구역에서의 건축은 제외)
  3. 연면적이 200m2 미만이며 3층 미만인 건축물의 대수선
  4. 주요 구조부의 해체가 없는 등 법령으로 정하는 대수선
  5. 그 밖에 소규모 건축물로서 법령으로 정하는 건축물의 건축



건축물의 건폐율

대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 합니다.)의 비율을 말합니다. 최대한도는 '국토계획법'에서 정하고 있지만 적용 건폐율은 시ㆍ군마다 별도로 '시ㆍ군계획조례'로 정하고 있으므로 개발이나 건축을 할 경우에는'시ㆍ군계획조례'에서 정한 건폐율을 참조해서 적용해야 합니다.


건축물의 용적률

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 합니다.)의 비율을 말합니다. 용적률을 산정할 때에는

지하층의 면적과

지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우에만 해당합니다.)으로 쓰는 면적은 제외합니다.


건폐율과 마찬가지로 최대한도는 '국토계획법'에서 정하고 있지만 적용 용적율은 시ㆍ군마다 별도로 '시ㆍ군계획조례'로 정하고 있으므로 개발이나 건축을 할 경우에는 시ㆍ군'시ㆍ군계획조례'에서 정한 용적률을 참조하여 적용하여야 합니다.



건축법상 용도별 건축물의 종류

분석대상 토지의 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물을 이해하고 확인하려면 건축물의 종류에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 건축법에서는 건축물을 아래와 같이 28가지로 구분하고 있습니다.


※ 건축물의 용도는 아래와 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

  1. 단독주택
  2. 공동주택
  3. 제1종 근린생활시설
  4. 제2종 근린생활시설
  5. 문화 및 집회시설
  6. 종교시설
  7. 판매시설
  8. 운수시설
  9. 의료시설
  10. 교육연구시설
  11. 노유자(노유자:노인 및 어린이)시설
  12. 수련시설
  13. 운동시설
  14. 업무시설
  15. 숙박시설
  16. 위락시설
  17. 공장
  18. 창고시설
  19. 위험물 저장 및 처리 시설
  20. 자동차 관련 시설
  21. 동물 및 시설 관련 시설
  22. 자원순환 관련 시설
  23. 교정 및 군사 시설
  24. 방송통신시설
  25. 발전시설
  26. 묘지 관련 시설
  27. 관광 휴게시설
  28. 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설


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