안녕하세요, 밀랍없이 블로그입니다. 오늘은 용익물권과 그와 관련된 지상권, 지역권, 전세권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
소유권이라는 것은 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 완전한 물권인데, 이중 사용권과 수익권만을 떼어내 만든 물권이 용익물권입니다. 그리고 소유권에서 교환가치를 떼어내서 만든 것을 담보물권이라고 합니다.
용익물권이란?
용익물권은 말 그대로 사용하거나 수익하는 것을 내용으로 하는 물권으로서 민법에는 지상권, 전세권, 지역권을 규정하고 있습니다. 그 밖에 광업권, 엉업권도 광산과 어장을 사용, 수익할 수 있는 권리라는 점에서 용익물권과 유사합니다.
지상권
다른 사람의 땅에 건물을 짓기 위해서 땅을 빌리는 방법에는 임대차 계약을 맺는 방법과 지상권 설정 계약을 체결하는 방법이 있습니다. 임대차 계약을 통해서 땅을 빌린 임차인은 채권을 갖게 되기 때문에 땅 주인이 바뀌어 새로운 주인이 땅을 내놓으라고 하면 꼼짝없이 땅을 돌려주어야 합니다. 그러나 지상권 설정 계약을 맺은 지상권자는 물권인 지상권을 갖기 때문에 새 땅 주인을 비롯해 누구에게나 대항할 수 있습니다.
뿐만 아니라 지상권에는 최단 존속 기간이 보장되어 있어서 일반적으로 건물을 짓는 경우 최소 30년의 사용 기간이 보장됩니다. 반면 토지 임대차 계약은 최단 존속 기간에 관한 보장이 없습니다.
이처럼 땅을 빌리는 사람의 입장에서는 지상권 설정 계약을 맺는 것이 훨씬 유리하지만 바로 그러한 이유 때문에 땅 주인이 지상권을 설정해주는 경우가 거의 없습니다. 따라서 실생활에서는 대부분 법률이 인정하는 지상권인 법정지상권이 문제가 됩니다.
법정지상권
법률에서 지상권이 설정된 것으로 인정하는 경우가 있는데, 이를 법정지상권이라고 합니다. 토지와 건물을 같은 사람이 소유하다가 토지와 건물 중 어느 한쪽에만 설정되어 있던 저당권이 실행되어 경매로 넘어가게 되면 토지와 건물의 소유자가 달라지게 됩니다.
원칙적으로는 토지와 건물의 주인이 다르고 토지 주인이 건물 주인에게 토지 사용권을 준 사실이 없다면 토지 주인은 건물 주인에게 건물을 철거하라고 요구할 수 있습니다. 그러나 원래는 토지와 건물이 같은 주인에게 속해 있다가 경매 때문에 주인이 달라지는 경우는 무단으로 남의 땅에 건물을 지은 경우와는 다르기 때문에 법에서는 토지 주인이 건물 주인에게 철거를 요구하지 못하도록 건물 주인에게 지상권을 인정해주고 있습니다.
법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 추급하는 우리나라 법 제도상의 약점을 보완하고, 멀쩡한 건물이 철거되는 사회적 낭비를 막기 위한 제도입니다.
토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 다른 사람의 소유로 바뀌는 이유 중에 ①건물에 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 때, ②토지와 건물 중 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권이 실행되어 경매로 넘어가면서 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 건물 소유자에게 법정지상권이 인정됩니다. 건물 소유자가 법정지상권을 취득하는 대신 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구할 수 있습니다.
관습법상 법정지상권
법률로 인정되거나 계약에 의해 지상권을 갖는 것도 아닌데, 관습상 인정되는 지상권이 있습니다. 토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 토지 또는 건물 중 어느 하나만 매매되어 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우, 건물을 철거하기로 하는 특약이 없으면 건물 주인은 법정지상권을 취득하게 됩니다. 이에 관한 법적인 근거는 없지만 관습법으로 인정되고 있습니다.
토지와 건물의 소유자가 달라지는 원인이 저당권의 실행인 경우에는 민법에 의한 법정지상권이 성립하지만 매매, 증여, 강제경매, 공매 등인 경우에는 관습법상 법정지상권이 성립하는 것입니다.
법정지상권과 관습법상 법정지상권은 둘 다 등기 없이 취득할 수 있고, 모두 물권에 해당하고, 취단 존속 기간의 보장을 받는 등 거의 차이가 없습니다.
이렇게 법적지상권은 매우 강력한 권리이기 때문에 법정지상권이 설정되었을 가능성이 있는 토지는 그 가치가 매우 낮게 평가될 수밖에 없습니다.
구분지상권
건물이나 기타 구조물 등을 소유하기 위해 다른 사람이 소유하고 있는 토지의 지하 또는 지상의 공간 중 일정한 범위를 정해서 사용하기로 한 지상권을 구분지상권이라고 합니다.
따라서 구분지상권의 효력은 일정한 범위의 공중 또는 지하에 대해서만 미친다는 점에서 보통의 지상권과는 다르다.
지하철은 지하의 일정 구간, 송전선은 지상의 일정 구간에 구분지상권이 설정되는 경우에 해당합니다. 구분지상권을 잘 활용하면 토지는 토지대로 이용하면서 그 상하의 공간은 별도로 활용할 수 있기 때문에 토지 이용을 극대화할 수 있습니다.
분묘기지권
다른 사람의 땅에 있는 무덤을 소유하기 위해 분묘가 설치된 부분의 토지를 사용하는 지상권을 말합니다. 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘(무덤)을 설치한 때에도 분묘기지권이 성립하고 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 이장한다는 특약 없이 토지의 소유권을 이전한 경우에도 분묘기지권이 성립합니다. 분묘기지권이 성립하면 토지 주인은 분묘의 철거나 이장을 요구할 수 없습니다.
또한 토지 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치했더라도 20년간 별 다른 이의제기가 없었다면 분묘기지권을 시효취득할 수도 있습니다.
분묘는 외부에서 알아볼 수 있는 봉분 형태로 되어 있어야 하고, 평장이나 암장을 한 경우와 같이 분묘인지 여부를 알 수 없는 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않습니다.
지역권
진입로가 없는 땅의 소유자가 도로로 통행할 수 있는 방법에는 무엇이 있을까요? 우선 도로 쪽의 땅을 빌리는 방법이 있고 주위토지통행권을 행사하는 방법과 지역권을 확보하는 방법이 있습니다.
지역권이란 자기 토지를 이용하는 편의를 위해서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 그러나 맹지 소유자가 당연히 지역권을 가지는 것은 아니기 때문에 이웃 토지 소유자와 지역권 설정 계약을 체결해야 합니다.
지역권의 대표적인 예로서 물이 부족한 A 토지에 물을 끌어오기 위해서 물이 풍부한 B 토지에 인수지역권을 설정하는 것이 있습니다. 이 경우 A 토지를 요역지라고 하고 A 토지의 편익에 이용되는 B 토지를 승역지라고 합니다.
현질에서는 토지 임대차 계약 등 다른 사람의 땅을 이용하는 더 간편한 방법이 잘 마련되어 있기 때문에 지역권을 이용하는 경우는 많지 않습니다.
전세권
전세금을 결고 부동산을 빌려 사용, 수익하기로 약정하고 전세권을 등기하면 전세권이 성립합니다. 전세권은 부동산 임대차, 특히 전세 계약과 개념상으로는 동일하지만 효과는 전혀 다릅니다.
전세권은 물권이기 때문에 부동산 주인이 바뀌더라도 대항할 수 있고, 바뀐 주인에게 전세금을 받을 권리가 있으며, 만일 전세금을 주지 않으면 부동산을 경매에 넘겨 전세금을 우선 변제 받을 수 있습니다.
