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돈 되는 법과 일반 상식/법률정보

경매 - 강제경매, 임의경매, 공매, 차순위 매수 신고

경매는 매도인이 다수의 사람으로부터 매수 신청을 받고 그 매수 신청인들 중에서 가장 높은 가격으로 신청한 사람에게 물건을 파는 방식을 말합니다. 경매가 활성화되면서 미술품이나 자동차처럼 일정 품목을 전문적으로 취급하는 경매도 등장했으며, 경매 방식으로 물건을 파는 온라인 쇼핑몰도 인기를 끌고 있습니다.


경매에는 법원 등 국가 기관에서 실시하는 공경매, 회사나 개인이 실시하는 사경매가 있고 공경매에는 법원에서 실시하는 법원경매와 공공기관이 실시하는 공매가 있습니다.


일반적으로 경매는 전문가에게 물건에 대한 감정평가를 받고 그 감정가를 기준으로 실시하게 되므로 매매가 비교적 공정하게 진행된다는 장점이 있습니다.


최근 법원경매와 공매가 재테크 수단으로서 관심과 각광을 받고 있는데요, 일반인을 위해서 인터넷 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)와 인터넷 공매 사이트(www.onbid.co.kr)를 통해서 경매 물건에 대한 정보를 쉽고 자세하게 알수 있도록 하고 있습니다.



부동산의 경우, 법원경매를 통해서 시가보다 싸게 부동산을 장만할 수 있기는 하지만 낙찰 받은 이후 세입자가 버티면 명도소송을 해야 하는 등 예상보다 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 그리고 유찰 횟수가 많은 물건인 경우 낙찰자가 떠안아야 할 채무가 있는 등 권리관계가 복잡할 수 있으니 법원경매에 참여할 때에는 철저한 권리분석을 거치는 것이 필수라고 할 수 있습니다.



강제경매


강제경매는 법원이 내린 확정판결 등의 집행권원을 근거로 채무자의 부동산과 동산 또는 선박 등을 압류하고, 경매를 통해 매각하여 채권자들에게 채무를 변제하는 절차를 말합니다.


채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 채권자가 담보를 확보하지 못한 상황이라면 돈을 받아내기 위해 소송을 해야 합니다. 그런데 소송을 해서 승소판결을 받았더라도 채무자가 판결에 순종하여 순순히 돈을 내놓으면 다행이지만 그렇지 않다면 강제집행을 거쳐서 돈을 받아낼 수 밖에 없습니다. 이럴 때 실시하는 것이 강제경매입니다.


강제경매를 신청하기 위해서는 법원의 확정 판결문이 필요합니다. 이러한 판결문과 같은 효력을 가진 것으로는 확정된 지급명령, 약속어음 공정증서 등이 있으며 이러한 문서들을 집행권원이라고 합니다.



임의경매


임의경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 저당권이나 질권 등의 담보물권을 가진 채권자가 담보물을 처분하여 채권을 확보하는 것을 말합니다. 임의경매라고 하면 마치 부동산 소유자가 자신의 의사에 따라 부동산을 경매에 넘기는 것으로 오해할 수 있습니다. 하지만 임의경매 또한 법원에 의해 강제로 경매가 진행된다는 점에 주의해야 합니다.


그렇다면 왜 '임의' 경매일까? 강제경매는 강제집행 절차의 하나로 실행되는데 반해 임의경매는 채무자가 임의로 설정해둔 저당권, 질권을 행사하는 과정에서 실행되기 때문입니다. 용어가 주는 혼란을 막기 위해서는 임의경매를 '담보권의 실행을 위한 경매'라고 부르는 것이 좋을 수 있습니다.


한편 채무자의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 유치권자가 채권을 변제받기 위해 유치물을 경매에 넘기는 것을 '환가를 위한 경매'라고 하는데, 집행권원 없이 집행할 수 있다는 점에서 임의경매의 일종입니다.



공매


경매가 법원에서 집행되는 데 반해 공매는 세금 체납시 세무서장이 집행하는 매각 절차를 말합니다. '국세징수법'은 세무서장이 압류한 동산ㆍ유가증권ㆍ부동산 등을 공매에 부칠 수 있도록 하고 있습니다. 공매는 대부분 한국자산관리공사에서 대행하고 있으며, 경매 법정에서만 입찰이 가능한 법원경매와 달리 인터넷 공매정보 사이트(www.onbid.co.kr)에서 입찰할 수 있도록 함으로써 이용자에게 편의를 제공하고 있습니다. 진행 절차와 법적 효과는 경매와 유사합니다.



차순위 매수 신고


경매에서 참가자 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람(최고가 매수 신고인)이 낙찰을 받게 됩니다. 그런데 낙찰받은 사람이 여러 사정으로 경매 대금을 지급하지 못할 수도 있습니다. 이런 경우 두 번째로 높은 낙찰 금액을 써낸 신고인이 자신이 낙찰 받을 수 있도록 해달라고 신청하는 차순위 매수 신고를 할 수 있습니다.


과거에는 최고가 매수인이 대금을 내지 않을 경우 경매를 다시 게시하여 경매 절차를 진행했지만 현행 "민사집행법"은 과거와 같은 번거로운 절차를 거치지 않도록 하기 위해 차순위 매수 신고라는 제도를 두고 있습니다.


그런데 차순위 매수를 신고하기 위해서는 최고가 매수인이 써낸 금액에서 최고가 매수인이 낸 입찰보증금(통상 최저 매각 금액의 10%)을 뺀 금액보다 높은 금액을 제시해야만 합니다.


다시 말해서 차순위 매수 신고 금액은 최고가 매수 신고 금액의 90%보다 높아야 한다는 뜻입니다. 간혹 입찰보증금이 최저 매각 금액의 20%인 경우도 있는데 이때에는 최고가 매수인이 써낸 금액의 80% 이상이 되어야 차순위 매수 신고를 할 수 있습니다.