양도소득세는 소득세 중 하나이면서 동시에 정부 정책수단이기도 합니다. 즉 여러 가지 원인으로 발생하는 부동산가격 폭등이나 투기현상을 억제하는 정책의 일환으로 양도소득세 제도가 활용되고 있기 때문입니다. 그런 탓에 양도소득세의 계산구조는 비교적 간단하지만 그 내용이 꽤 복잡합니다.
과세와 비과세, 중과세, 특례 등 여러 가지 정책적 고려들을 반영하다보니 생긴 문제점입니다.
그래서 양도소득세 절세의 핵심은 이러한 다양한 특례들을 이용하거나 중과세를 회피하는 데 있다고 할 수 잇습니다. 여기서는 1세대 1주택자, 2주택자, 3주택 이상자, 토지소유자 등으로 구분해서 비과세요건과 절세대책을 살펴보도록 하겠습니다.
양도소득세 비과세
양도소득세 비과세조항의 근간에 있는 제도가 "1세대1주택 비과세"제도입니다. 현재 우리나라 주택수와 총세대수는 2011년 기준으로 1,500만호에 1,314만세대 주택 보급률은 114.2%입니다. 이중 1세대1주택 세대는 유주택 세대의 83.6%, 1세대2주택 세대는 유주택세대의 14.5%, 1세대3주택 이상 세대는 1.9%로 나타나고 있습니다.
통계를 살펴보면 다행히도 투기성이 없는 1세대1주택 세대가 다수를 구성하고 있습니다. 즉 부동산투기 억제는 바로 소수의 다주택자, 특히 2%에도 못 미치는 3주택 이상자에 맞추어 효과를 얻을 수 있다면 그렇게 하더라도 사회적 저항은 크게 않을 것입니다. 이때문에 "양도소득세 중과세"라는 부동산투기 억제정책은 1세대1주택 보유세대를 제외한 1세대2주택 이상자에 맞춰져 있습니다.
그러나 2014년부터 2주택 이상자 중과세는 폐지되어서 다주택자라도 불이익은 없습니다.
1세대1주택자라고 해서 모두 양도소득세가 비과세되는 것은 아닙니다. 양도소득세 비과세요건인 1세대1주택자의 요건은 정확히 어떻게 될까?
세법에서는 1세대1주택 비과세요건을 크게 3가지로 정해두고 있습니다. 아래표에 나와있는 3가지 요건을 모두 충족해야만 양도소득세를 완전히 비켜갈 수 있습니다.
양도하는 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 합니다. 즉 양도하는 주택이 1세대가 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 만약 서울에 아파트를 구입한 뒤에 계속해서 전세로 내주고 자신은 지방에서 전세로 살아도, 보유요건 2년을 충족하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
그런데 사람이 살아가다 보면 불가피하게 집을 처분해야 하는 일이 생길 수 있습니다. 1세대1주택자로서 보유기간 요건이 충족되지 않아도 비과세되는 상황이 아래와 같은 경우가 있습니다.
① 취학이나 질병요양 또는 근무상 형편으로 세대원 전원이 다른시ㆍ군으로 주거를 이전하게 되어 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 비과세대상입니다. 즉 유치원과 초등학교, 중학교를 제외한 초중등교육법에 의한 학교, 고등교육법에 의한 학교에 취학하는 경우, 그리고 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병치료와 요양을 위해서 이사하는 경우, 직장의 변경이나 전근 등의 사유로 이사하는 경우가 여기에 해당됩니다.
② 수용, 해외이주 또는 1년 이상 국외거주 사유로 세대원 전원이 출국하는 경우도 보유기간 예외에 속합니다. 사업인정고시일 전에 취득한 주택ㆍ부수토지의 전부 또는 일부가 "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률"에 의해 협의매수ㆍ수용되거나 기타법률에 의해 수용되는 경우도 보유요건에 제한이 없으나 5년 이내에 양도해야 합니다. 그리고 해외이주, 1년 이상 세대원 전원이 출국하는 경우(취학이나 근무상 형편 등)에도 보유요건에 제한이 없으니 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 비과세혜택이 주어집니다.
③ 임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로, 이 주택을 임차한 날로부터 양도일까지 세대 전원(취학 등 구성원 제외)의 거주기간이 5년 이상이라면 보유기간에 제한없이 비과세됩니다.
세대요건 충족
그 다음 세대요건을 충족해야 합니다.
1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단으로서 양자의 직계존비속과 형제자매를 포함하며, 취학ㆍ질병요양ㆍ근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소나 거소를 일시퇴거한 사람까지 포함합니다.
만약 남편 명의로 서울에 아파트를 가진 세대가 부인 또는 자녀 명의로 주택을 취득했다면 1세대2주택이 되어서 비과세혜택을 받을 수 없습니다. 그런데 설사 세대를 분리한더라도 미혼인 경우 별도의 세대로 인정되지 않을 수 없습니다. 미혼자가 주민등록 분리를 해서 하나의 세대로 인정을 받으려면 아래 요건을 갖춰야 합니다.
- 연령 30세 이상일 것
- 30세 미민이라면 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또는 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유주택 등을 관리유지하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우. 단 미성년자라면 결혼이나 가족의 사망 등 불가피한 경우에만 독립된 세대로 인정된다.
마지막으로 양도 당시의 시가가 고가주택 기준금액인 9억원을 넘지 말아야 합니다. 세법에 의하면 고가주택에 대해서는 비과세나 감면을 배제하고 있습니다. 그래서 설사 1세대 1주택자라고 할지라도 그 주택의 양도 당시 주택ㆍ부수토지를 합한 시가가 9억원을 초과하게 되면 9억원까지 해당하는 양도소득에 대해서는 비과세혜택을 주지만 이를 초과하면 과세합니다.
참고로 주택의 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 간주합니다. 그리고 고가주택을 여러사람이 공동으로 소유하고 있을 때에는 공동소유자인 각인이 1주택을 소유한 것으로 인정합니다. 그러나 그 공동소유자가 동일세대에 해당하는 경우에는 세대별 공동소유자의 지분을 1주택으로 보아서 비과세 규정을 적용하고 있습니다.
