양도소득세 절세를 위해서는 어떻게 해야할까요?
우선 양도소득세 계산방법을 살펴보고 절세 방법을 알아보도록 하겠습니다.
아래는 양도소득세 계산구조입니다. ▼
양도소득세 계산구조를 살펴보면 각 항목별로 절세 팁이 있습니다. 양도소득세에서 가장 크게 영향을 미치는 양도가액과 취득가액 항목부터 살펴보도록 하겠습니다.
실거래가액을 확인할 수 없을 때
양도가액, 취득가액은 양도ㆍ취득 당시의 실거래가액(실제 매매가액)을 원칙으로 하고 잇으며 장부나 매매계약서 ,영수증 등 기타 서류에 의해서 실거래가액을 인정 또는 확인할 수 없을 때는 아래와 같은 추계방법에 의한 금액을 순차로 적용하게 됩니다.
①매매사례가액 → ②감정가액 → ③환산가액 → ④기준시가
매매사례가액은 기준일(양도나 취득일) 전후 각 3개월 이내에 해당자산과 동일성, 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말합니다.
감정가액은 기준일 전후에 각 3개월 이내에 해당 자산에 대해서 반드시 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 감정가액의 평균액을 말합니다.
환산가액은 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 양도ㆍ취득 당시의 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말합니다. 환산가액은 취득가액을 추정할 때만 사용되며 계산식은 아래와 같습니다.
취득환산가액 = 양도 당시의 실지거래가액 * (취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)
마지막으로 기준시가는 토지에 대해서는 기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가, 건물 등에 대해서는 국세청 기준시가를 말합니다.
여기에서 주의해야 할 점은, 양도가액을 실거래가액으로 할 때는 취득가액도 실거래가액을 적용하며, 양도가액을 기준시가로 할 때는 취득가액도 기준시가로 한다는 점입니다.
그러나 기준시가 적용은 에외적인 경우(2005년 이전 거래분이거나 또는 세무서의 결정 또는 경정시)에 한정되어 있습니다. 양도소득세신고 실무에서는 일반적으로 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은 실거래가액 또는 환산가액으로 하는 경우가 대부분입니다.
자, 여기에서 바로 절세 팁이 등장합니다. 결국 취득가액은 실거래가액과 환한가액을 비교해서 유리한 쪽(취득가액이 더 큰 쪽)으로 선택적으로 적용할 수 있다는 점입니다. 다만 직전 양도자가 양도소득세를 실거래가액으로 신고했거나 세무서가 실거래가를 확인하는 경우 환산가액을 적용할 여지가 없습니다. 나중에 실거래가가 확인된 경우 환산가액이 부인될 수도 있기 때문입니다.
상속 or 증여받은 자산을 양도할 때 취득가액은?
상속개시일 또는 취득일(평가 기준일이 된다) 현재 상속세및증여세법의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실거래가액으로 봅니다. 이렇게 하는 이유는 상속이나 증여는 유상거래가 아니어서 상속이나 증여시점에 자산의 시가를 파악하기 어렵기에 나타난 고육책이라고 할 수 있습니다.
상속세및증여세법상 자산의 실거래가액은 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전후 3개월) 내에 확인되는 아래의 가액을 말합니다.
- 매매, 감정, 수용, 경매가 있는 경우는 각각 해당 거래가액
- 둘 이상 감정평가업자의 감정평가액 평균액
- 보상가액, 경매가액
단 해당 기간에 시가로 보는 가액이 둘 이상일 때는 기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 따릅니다.
하지만 위에 해당하는 가액이 없을 때는 보충적 평가방법으로 자산을 평가합니다. 즉 토지는 기준일 현재의 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가를 취득가액으로 봅니다.
그런데 이러한 부충적 평가방법은 나중에 이 자산을 양도할 때 불리해진다는 데 문제가 있습니다. 양도가액은 시가인데 취득가액은 기준시가를 적용하기 때문에 양도차익이 커지게 마련입니다. 따라서 향후 양도소득세가 커질 것으로 예상되면 이를 감안해서 상속세신고할 때 아예 비용을 들여서라도 감정평가가액으로 신고하거나 매매사례가액을 신고가액으로 해서 세무서에서 결정하도록 하는 방안도 고려해봄직합니다.
